Loan चुकाया फिर भी Bank ने खो दिए Property Papers, Bombay HC का Rs 5,000 रोज देने का आदेश क्यों?

सोचिए, आपने कई साल पहले अपना loan पूरा चुका दिया, लेकिन बैंक के पास जमा आपकी जमीन या property के original papers ही गायब हो गए। ऐसी स्थिति में क्या होगा? Bombay HC Property Papers Case में Bombay High Court ने इसी सवाल पर महत्वपूर्ण फैसला सुनाया है। In Vogue Creations vs State Bank of India मामले में court ने SBI को आदेश दिया कि वह original title documents खोने के कारण borrower को 1 दिसंबर 2023 से Rs 5,000 प्रतिदिन compensation दे। इसके साथ बैंक को दोनों properties के certified documents जुटाकर title records को दोबारा तैयार करने का निर्देश भी दिया गया है। Court ने साफ किया कि loan repayment के बाद valuable property papers को सुरक्षित रखना बैंक की जिम्मेदारी है।

Bombay High Court ने SBI को 1 दिसंबर 2023 से Rs 5,000 प्रतिदिन की दर से compensation देने का आदेश दिया है। यह भुगतान तब तक जारी रहेगा, जब तक बैंक दोनों properties के certified copies उपलब्ध कराकर आवश्यक endorsements, affidavits, indemnities और दूसरे supporting documents के साथ reconstructed title records तैयार नहीं कर देता। Court ने SBI को यह पूरा exercise 12 सप्ताह के भीतर पूरा करने का निर्देश दिया है। Banking Ombudsman के proceedings के दौरान SBI द्वारा जमा किए गए ₹1 लाख को भी अंतिम compensation में adjust किया जाएगा। फैसले का महत्व इसलिए बढ़ जाता है क्योंकि Court ने सिर्फ monetary compensation की बात नहीं की, बल्कि bank को खोए हुए documents की वजह से पैदा हुई practical difficulties को दूर करने की जिम्मेदारी भी दी है।

यह विवाद In Vogue Creations से जुड़ा है। Firm ने Mumbai के Prabhadevi में Bussa Industrial Premises Co-operative Society की Units/Gala Nos. 317 और 318 खरीदी थीं। इन properties से जुड़े agreements और share certificates को 26 जुलाई 1979 को loan facilities के लिए SBI के Dadar Commercial Branch में security के तौर पर जमा किया गया था। Firm के पास Taloja, Panvel में MIDC के W-154 plot से जुड़ा property document भी था, जिसे उसी branch में loan security के रूप में जमा किया गया था। SBI ने 1979 में loan facilities दीं और borrower ने पूरा outstanding amount 28 अगस्त 2003 को चुका दिया। बाद में SBI ने 27 जुलाई 2023 को No Dues/No Claims Certificate जारी करके यह भी confirm किया कि loan पूरी तरह चुका दिया गया है और bank का properties पर कोई claim या mortgage नहीं बचा है। लेकिन original title documents borrower को वापस नहीं मिले। जब firm ने papers को लेकर बैंक से संपर्क किया, तो SBI ने दिसंबर 2023 में स्वीकार किया कि documents trace नहीं हो रहे हैं। Bank ने संबंधित authorities से certified copies उपलब्ध कराने को कहा।

SBI ने Court के सामने दलील दी कि borrower ने loan चुकाने के तुरंत बाद original documents वापस मांगने का प्रयास नहीं किया था। Bank के अनुसार, documents की वापसी की मांग 15 साल से ज्यादा समय बाद सामने आई और इस दौरान branch premises भी बदल चुके थे। Bank ने कहा कि उसने documents खोजने की कोशिश की, लेकिन वे नहीं मिले। SBI ने यह भी बताया कि documents खोने के बाद उसने FIR दर्ज कराई, newspaper advertisements प्रकाशित किए और संबंधित authorities से कुछ replacement documents हासिल किए। Taloja property के मामले में MIDC से कुछ true copies और photocopies लेकर borrower को दी गईं। लेकिन borrower का कहना था कि ये replacement papers पूरे नहीं थे और original documents के अभाव से properties को बेचने या अन्य तरीके से deal करने में परेशानी हो रही थी। Court ने भी माना कि original title documents property की chain of title का महत्वपूर्ण हिस्सा होते हैं और इनके बिना sale, mortgage या transfer जैसे transactions प्रभावित हो सकते हैं।

Bombay High Court ने माना कि borrower ने documents की वापसी के लिए तुरंत संपर्क नहीं किया था, लेकिन इससे SBI की जिम्मेदारी खत्म नहीं होती। Court ने कहा कि जब कोई borrower loan पूरी तरह चुका देता है, तो उसे यह भरोसा करने का अधिकार है कि bank उसके पास रखे valuable original title documents को सुरक्षित रखेगा और secured liability खत्म होने के बाद उन्हें वापस करेगा। Documents को preserve, identify, retrieve और return करने की व्यवस्था बनाना bank की जिम्मेदारी है। Court ने branch shifting, records transfer या कर्मचारियों के बदलने जैसी internal administrative समस्याओं को भी bank की जिम्मेदारी माना। इन कारणों का बोझ borrower पर नहीं डाला जा सकता। Court ने यह भी कहा कि अगर bank की ऐसी जिम्मेदारी borrower के तुरंत demand करने पर निर्भर कर दी जाए, तो कोई bank documents खोने के बाद केवल इस आधार पर liability से बच सकता है कि borrower ने समय पर papers नहीं मांगे थे। Court ने इस approach को स्वीकार नहीं किया।

इस मामले में Court ने RBI की 13 सितंबर 2023 की Responsible Lending Conduct circular का सहारा लिया। RBI ने regulated entities को निर्देश दिया था कि loan पूरी तरह repay या settle होने के बाद original movable और immovable property documents को 30 दिनों के भीतर जारी किया जाए। अगर documents लौटाने में देरी regulated entity की वजह से होती है, तो RBI circular के तहत borrower को Rs 5,000 प्रति दिन compensation देना होता है। अगर original documents खो जाएं या damage हो जाएं, तो lender को duplicate या certified copies हासिल करने में borrower की मदद करनी होती है और संबंधित costs भी वहन करनी होती हैं। लेकिन इस circular की applicability को लेकर एक महत्वपूर्ण सीमा है। RBI ने साफ किया था कि ये directions उन cases पर लागू होंगी जहां original documents की release 1 दिसंबर 2023 या उसके बाद due होती है। यही वजह है कि Court ने SBI की एक दलील को स्वीकार किया।

SBI का कहना था कि 2023 की RBI circular को 2003 के loan repayment पर retrospectively लागू नहीं किया जा सकता। Bombay High Court इस point पर SBI से सहमत हुआ। Court ने स्पष्ट किया कि circular को 2003 से लागू नहीं किया जा सकता, क्योंकि इसकी applicability 1 दिसंबर 2023 से due होने वाले document releases तक सीमित है। लेकिन इसका मतलब यह नहीं था कि SBI की पूरी liability समाप्त हो गई। Court ने original documents के bank custody में खो जाने और borrower को लगातार हो रहे नुकसान को देखते हुए तय किया कि Rs 5,000 प्रतिदिन की compensation 1 दिसंबर 2023 से लागू होगी। यानी Court ने पुराने loan repayment date को नहीं, बल्कि RBI circular की applicable date को compensation की शुरुआत माना। यही इस judgment का सबसे महत्वपूर्ण legal point है।

SBI को compensation तब तक देनी होगी जब तक वह दोनों properties के लिए आवश्यक certified copies उपलब्ध नहीं करा देता और title records को सही तरीके से reconstruct नहीं कर देता। Court ने reconstructed title record में आवश्यक endorsements, declarations, affidavits, indemnities, certifications और संबंधित authorities या prospective transferee के लिए जरूरी supporting documents शामिल करने को कहा है। Court ने SBI को यह पूरा काम 12 सप्ताह में पूरा करने का निर्देश दिया है। इसका अर्थ है कि मामला केवल “पुराने papers खो गए” तक सीमित नहीं है। Bank को ऐसी स्थिति बनानी होगी जिसमें borrower आगे अपनी property के title को practically establish कर सके।

Bank Property Documents केवल सामान्य paperwork नहीं होते। Original title deeds property की ownership history और title chain से जुड़े महत्वपूर्ण records हो सकते हैं। इसलिए उनके खो जाने से owner को property बेचने, mortgage करने या transfer करने में practical और legal complications हो सकती हैं। Bombay High Court ने इसी continuing prejudice को अपने फैसले में महत्वपूर्ण माना। RBI की guidelines ने भी lenders की जिम्मेदारी को स्पष्ट किया है। Loan repayment के बाद documents release करना केवल administrative formality नहीं, बल्कि responsible lending conduct का हिस्सा है। यह फैसला उन borrowers के लिए भी महत्वपूर्ण संदेश देता है जिन्होंने loans पूरी तरह चुका दिए हैं। Loan closure के बाद original property papers की सुरक्षित वापसी को लेकर bank और borrower दोनों को clear records maintain करने चाहिए।

Bombay HC Property Papers Case में Bombay High Court ने स्पष्ट कर दिया है कि loan चुकाने के बाद bank के पास रखे original title documents की custody को हल्के में नहीं लिया जा सकता। SBI ने documents खोने की बात स्वीकार की और Court ने माना कि branch shifting या borrower की देर से मांग करने जैसी वजहें bank की मूल जिम्मेदारी को खत्म नहीं करतीं। Court ने SBI को 1 दिसंबर 2023 से ₹5,000 प्रतिदिन compensation देने और दोनों properties के title records को दोबारा तैयार करने का आदेश दिया है। साथ ही 12 सप्ताह की समयसीमा भी तय की गई है। इस फैसले की सबसे अहम बात यह है कि Court ने 2003 से compensation नहीं लगाया। RBI circular को retrospectively लागू करने से इनकार करते हुए compensation की शुरुआत 1 दिसंबर 2023 से की गई। कुल मिलाकर, Bombay High Court Rs 5000 Per Day Property Papers वाला यह फैसला lenders की document-custody responsibility और borrowers के property rights, दोनों के लिहाज से महत्वपूर्ण है।